房地企劃的成功關鍵

( ::::::房地企劃的成功關鍵:::::: ) 淺談房地企劃案的成功關鍵。 房地企劃案必須聚合專業人力，包括建築設計、營建工程、市場調查、媒體工作者、行銷專案等投入前期籌劃工作。 有人說，女人的錢好掙；其實被打動動了的男人的錢更好掙。 　　創意就像暗夜的明燈，行銷是經驗豐富的舵手，而企劃者就是整合資源指揮若定的船長，航向未知卻經深思熟濾的行程，即有承擔風險之智慧，也有開創先機之謀定；深信當你走過路自然形成。 　　依我們台灣侷迫的政治現勢，多數資源仰賴進口的事實，一些政經措施的風吹草動，甚至政治人物的口水，都可能影響環境變幻進而影響銷售，因此廣泛閱讀書報雜誌，仔細的推敲個案行銷時，所處的政經環境和趨勢，等於給自己裝個紅綠警告號誌燈。 　　台灣島嶼一塊城鄉盆地土地有限的國度，台灣建築業，如何在高房價和空屋率間完美創作成功漂亮的銷售成績單。 　　在房地產開發上有一個黃金定律叫做：地段、地段還是地段。意思是說地段的好壞是房地產開發成功與否的關鍵。 　　聰明的房地產建築商們或許已經在思考：下一代房地產推出時，誰將成為他們的消費者？ 消費者在哪裏？ 　　建築業有一些頂尖房地產行銷公司，在開發設計前就進行區域市場買賣分析，對消費者進行詳細調查，通過對消費對象的細分年齡、總價能力、職業，來完成設計與營銷的定位。 　　台灣建築業在行銷專業公司的幫助下真正做到這一點，那就再好不過了。然根據一些建案判斷，許多房地產公司在這方面不是跟著感覺走，就是跟風，或者是屈從於市場的表面反應。 　　早幾年大家都看好高檔房產，後來房子賣不動，房價暴跌，建築商們開始懷疑消費者的購買能力，於是紛紛開發小面積的低價位、低檔房產，現在有些城市的低檔房產也賣不動了，許多房產公司不知所措。 　　擬定廣告策略與廣告製作，是房地產企劃最主要工作。要把這項工作做得詳盡，首先便需做好消化資料的功課。 清楚顯示成果的是企劃，正因為如此，若不實踐就沒有意義！ A. 企劃案的目標必須明確 　　商品的定位必須符合目標顧客的需求，而對象的選擇--大眾或是分眾、男眾或是女眾、主要或是次要、頂級人士或是上班族。而這些人與商品訴求有什麼關係，能碰撞出火花嗎？ B. 企劃案必須有突出的創意 　　設計理念--創意特色：創意是無所不在的，從一句話--關鍵語句，到一個活動的方式，整體呈現的質感，都可注入創意的精神，只是所有創意效果都要與主題目標有相加或相乘的效果。 C. 企劃案的內容必須條理清楚, 簡明易懂 　　內容鋪陳--精確簡潔：簡則明，簡則捷，簡則美，簡則一目瞭然，方向明確易於遵行。 D. 文筆要簡潔流暢 　　文句辭彙--朗朗上口：辭彙的清新，簡達雅是書寫的基礎，如能朗朗上口，企劃案的效果必佳。 E. 儘量多用圖與表 　　架構層次--邏輯合理：從入門至一窺堂奧，逐步引導，企劃案才能達成溝通的效果，因此，邏輯訓練是企劃人重要職能。 F. 企劃案要確實可行 　　資源夠充分嗎？技術、人才、資金足以因應需求嗎？整體的企劃執行有足夠的實力嗎？再美好的創意仍賴堅強的執行力才能展現效果。 G. 進度要能夠明確掌握 　　預期效益--水到渠成：上述舖陳能循序漸進落實執行，預期效益從量變到質變，及相加乘的效果即能達成企劃緣起時之目的。 H. 預算要逐一詳列 　　對整個行銷和媒體活動計劃進行訪詢價，能在個案效益反應中隨時修正，並依進度管銷控制預算成本。 I. 效果要能清楚評估 　　需求聚焦：找對目標是企劃創意聚焦的第一步，整體過程--宣傳耳目一新每一次的廣告企劃呈現都要有不一樣的感覺，改變才有進步，創新才有生路。 J. 量化--企劃案的目標, 進度, 預算, 結果等等如果可能儘量用數字量化表達 　　如果沒有清楚算出成本效益，就不是企劃書，如果沒有提出具體的問題解決對策，這個企劃就沒有意義。 　　企劃接觸個案後，最先取的資料有： 一、 市場調查部門提供的區域歷史個案、競爭個案銷售概況等市場資料。 　　對於市場的現況與發展必須充分瞭解，競爭者的優勢與可乘之機，如何能迅速創造市場的亮點，掌握侵略如火、動如雷霆的效果，建立灘頭堡，先立於不敗之地，必要的分析評估是不可缺的。 二、 開發部門承攬個案時，向業主提出的產品策略建議報告。 三、 興建業主企業背景和建築計畫。 四、 建築設計團隊背景、設計構想說明及設計草案。 　　閱讀與彙整這些資料後，有經驗的企劃約略可畫出行銷腹案了，接下來瑣碎的工作是： 房地市場區域觀察 　　你必須親自到推案的區域熟識環境並進行踏實的房地市場調查分析。 　　因為房屋既然是人的基本慾望之一，建築個案永遠就要從人身上下手。 　　房地市場調查分析，不只能得到個案的觀感評價，也能嗅出他們的購買意願。 　　你的策略腹案，會產生更多些清晰的選項，真正做出區域客戶會感興趣的廣告內容。 　　如何強化商品力？刺激買屋人購買意願。 壹：是滿足人性的潛在渴望。 　　人的內心有許多夢想，這種夢想伴隨人的一生，為了實現這種夢想，人是願意付出代價的，而好的房子能滿足至少能激發起這種夢想。 一、男人其實很感性 　　盡管通常是女人打理著我們的日常生活，但在購房這樣重大的問題，男人往往是最終的決策者。 　　人們普遍以為男性消費者是理性的，權衡得失是他們進行決策的基礎。 　　其實不然，生活中形形色色的“發燒友”多是男性。“發燒友”就是對某一類東西癡迷到了超乎尋常的地步的、處於半瘋狂狀態的消費者。 “發燒友”消費時是不按常規計算成本的，甚至不按常規計算自己的消費能力。 “發燒友”不是為了“必需”而消費，而是為了“愛好”而消費。 　　在房地產銷售上，“看”是一個很重要的過程。對中高檔房產消費者結構的調查表明，許多人是由看房轉變成買房者的，一些男性消費者原本是陪朋友看房，可是卻看到了合乎自己胃口的房子，於是，伴娘變成了新娘。 　　“喜歡”實在是一件很要命的事，它能讓人忘乎所以。 　　在每個城市都有，這些人一直是社會的寵兒，他們非常在乎自己的優越感，而種優越感的一個重要標誌就是住房。 　　我的一位朋友原打算花400萬元左右買一套公寓，在看房的過程中卻喜歡上了一戶800多萬元離市區較遠的別墅，結果不到2天就交了預付款，將原來準備買房的錢做了首付款，餘款做了20年的貸款。可見，男性消費者其實是很感性的。 　　如何吸引消費者來看，讓消費者看什麽，這很值得房地產業者們玩味。現在有的媒體與房地產商聯手推出“線上看房”，也就是由網路媒體出面，這種做法對促進房產的銷售起到了推動作用。 　　有經驗的房地產商，早已在改變了在圖紙上售房的陳舊做法，而是在工地現場先建一個非常漂亮的展示中心做銷售處，再將其中一棟樓打好基礎，蓋上幾層做樣板房，將環境裝點得非常優雅，這就叫賣感覺。 有人說，女人的錢好掙；其實被打動動了的男人的錢更好掙。 房地產，其實就是一件頂級商品包裝。 你的策略定稿前，回頭再好好研究擺在你桌上的建築設計圖吧！ 建築物體設計的力量 　　如果把房子僅僅看作是人的居住場所，那麽可以斷言這樣的建築商是不會有什麽大出息的。建築是凝固的藝術，當我們以一顆藝術的心來關照建築物開發時，我們離成功也就不遠了。 　　有人問，怎樣的設計才算好設計呢？漂亮？豪華？富有個性？我的看法是，好設計就是越人性化越好。 人性化設計體現在： 　　壹：是滿足人性的現實需求。房子是給人住的，一味追求大面積沒有任何意義，關鍵是要在功能上滿足人的多種需求。 　　貳：是滿足人性的潛在渴望。 　　人的內心有許多夢想，這種夢想伴隨人的一生，為了實現這種夢想，人是願意付出代價的，而好的房子能滿足至少能激發起這種夢想。 　　依據網路資料編寫之廣告創意原則，整理給您參考： 一、分析消化蒐集得來的所有產品相關資料，簡潔扼要列成清單。 二、把你想傳遞的產品訊息，不經過判斷與篩選思考迅速列成清單。 三、把兩張清單丟開一、兩天，去做你喜歡做的事。 四、思路空白一、兩天後，再對照兩張清單，說不定就會湧出新的思考角度，找出最具優勢的特質。 五、找出能夠吸引消費者注意的文字和圖像表現方式，切入市場。 註： 以上資料由網路收集  （本圖文來源於網路，版權歸原作者所有）   心情能五顏六色時，不要填上灰色。 自得其樂，知足常樂，人生常樂。 2016-06-17 ( Writing mood )